Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) au Maroc

Guide complet pour comprendre et optimiser la fiscalité des plus-values lors de la vente de votre bien immobilier

Important : Les taux et réglementations fiscales peuvent évoluer. Les informations ci-dessous sont données à titre indicatif (basées sur les pratiques courantes début 2025) et ne remplacent en aucun cas les conseils personnalisés d'un notaire ou d'un conseiller fiscal au Maroc.

Lorsque vous vendez un bien immobilier au Maroc avec une plus-value, celle-ci est soumise à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Cette taxe constitue souvent un élément important à prendre en compte dans votre stratégie d'investissement immobilier.

Ce guide détaillé vous explique les mécanismes de la TPI, les différentes exonérations disponibles, et vous fournit des conseils pratiques pour optimiser légalement votre situation fiscale.

Principes de base de la TPI

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est un impôt prélevé sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier au Maroc. Elle est régie par le Code Général des Impôts marocain.

Champ d'application

La TPI s'applique aux profits réalisés par :

Les personnes physiques résidentes ou non-résidentes
Les personnes morales non soumises à l'IS pour les profits fonciers
Les sociétés immobilières transparentes

Note : Les sociétés soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) ne sont pas concernées par la TPI, mais leurs plus-values immobilières sont intégrées dans leur résultat fiscal imposable à l'IS.

Biens concernés

La TPI s'applique aux plus-values réalisées sur :

Les immeubles urbains et ruraux (constructions)
Les terrains à bâtir ou non bâtis
Les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.)
Les actions ou parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière
Les cessions de droits d'attribution ou de réservation sur des immeubles

Fait générateur et exigibilité

Fait générateur

Le fait générateur de la TPI est la réalisation de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société, etc.) d'un bien immobilier.

La date de cession retenue est généralement celle de l'acte authentique (acte notarié) ou de l'acte sous seing privé ayant date certaine.

Exigibilité et paiement

La TPI est collectée par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte de cession. Le notaire est tenu de la verser au Trésor pour le compte du vendeur.

En l'absence d'acte, la TPI doit être payée directement par le contribuable dans les 30 jours suivant la date de la cession.

Évolution législative

La TPI a connu plusieurs modifications au fil des années, notamment :

Révision des taux d'imposition
Extension des cas d'exonération
Modification du mode de calcul des abattements
Renforcement des obligations déclaratives

Conseil : Vérifiez toujours les dispositions en vigueur au moment de votre transaction, car la législation fiscale peut évoluer chaque année avec la Loi de Finances.

Calcul de la TPI

Le calcul de la TPI comporte plusieurs étapes et paramètres qui peuvent significativement influencer le montant final à payer. Comprendre ces mécanismes vous permettra de mieux anticiper votre imposition.

Détermination du profit imposable

Le profit imposable est la différence entre :

Prix de cession

Il s'agit du prix de vente déclaré dans l'acte, augmenté des charges supportées par l'acquéreur pour le compte du vendeur (dettes du vendeur réglées par l'acquéreur).

Attention : L'administration fiscale peut remettre en cause le prix déclaré s'il est manifestement inférieur à la valeur vénale réelle du bien.

Prix d'acquisition

Prix d'achat initial (ou valeur vénale à la date d'acquisition pour les donations)
Frais d'acquisition forfaitairement évalués à 7% du prix d'achat
Dépenses d'investissement justifiées (travaux de construction, d'amélioration, etc.)
Intérêts des emprunts ou rémunération versée dans le cadre de contrats Mourabaha

Réévaluation du prix d'acquisition

Pour tenir compte de l'inflation et de l'érosion monétaire, le prix d'acquisition est réévalué en appliquant des coefficients fixés par l'administration fiscale.

Année d'acquisition	Coefficient 2025*	Année d'acquisition	Coefficient 2025*
Avant 1946	3,5	2001-2003	1,6
1946-1976	3,0	2004-2007	1,4
1977-1989	2,5	2008-2013	1,2
1990-1996	2,0	2014-2019	1,1
1997-2000	1,8	2020-2024	1,05

* Ces coefficients sont donnés à titre indicatif et peuvent varier. Les coefficients réels sont publiés chaque année dans la Loi de Finances.

Taux d'imposition et abattements

Taux d'imposition

Le taux standard de la TPI est fixé à 20% du profit net réalisé.

Ce taux est appliqué après prise en compte des éventuels abattements pour durée de détention.

Abattement pour durée de détention

Pour encourager l'investissement à long terme, un abattement est accordé en fonction de la durée de détention du bien :

0 à 5 ans : Pas d'abattement
Au-delà de 5 ans : 3% d'abattement par année supplémentaire, plafonné à 20%

Exemple de calcul complet

Prenons l'exemple d'un appartement :

Acheté en 2012 pour 600 000 DH
Travaux de rénovation en 2015 pour 80 000 DH (avec factures)
Vendu en 2025 pour 1 100 000 DH

Étape 1 : Calcul du prix d'acquisition réévalué

Prix d'achat : 600 000 DH
Frais d'acquisition forfaitaires (7%) : 42 000 DH
Coefficient de réévaluation (2012 → 2025) : 1,2
Prix d'achat réévalué : (600 000 + 42 000) × 1,2 = 770 400 DH
Travaux de rénovation : 80 000 DH
Total prix d'acquisition réévalué : 770 400 + 80 000 = 850 400 DH

Étape 2 : Calcul du profit imposable

Prix de cession : 1 100 000 DH
Prix d'acquisition réévalué : 850 400 DH
Profit imposable : 1 100 000 - 850 400 = 249 600 DH

Étape 3 : Application de l'abattement

Durée de détention : 13 ans (2012-2025)
Années au-delà de 5 ans : 8 ans
Taux d'abattement : 8 × 3% = 24%, plafonné à 20%
Abattement applicable : 20%
Profit après abattement : 249 600 × (1 - 0,20) = 199 680 DH

Étape 4 : Calcul de l'impôt

TPI (20%) : 199 680 × 20% = 39 936 DH
Cotisation minimale (3% du prix de cession) : 1 100 000 × 3% = 33 000 DH
TPI à payer : 39 936 DH (car supérieur à la cotisation minimale)

Cotisation minimale

Même en cas de perte ou de profit minime, une cotisation minimale de 3% du prix de cession est toujours due, sauf dans les cas d'exonération. Cette règle vise à limiter les déclarations sous-évaluées et constitue un plancher d'imposition.

Exonérations et régimes spéciaux

Le législateur marocain a prévu plusieurs cas d'exonération totale ou partielle de la TPI pour tenir compte de situations particulières et encourager certains types d'investissements immobiliers.

Exonérations totales

Résidence principale :
Exonération totale pour la vente de la résidence principale occupée par le propriétaire depuis au moins 6 ans à la date de la cession. Cette exonération ne peut être accordée qu'une fois.
Donations :
Donations de biens immobiliers entre ascendants et descendants, entre époux, ou entre frères et sœurs, sous certaines conditions.
Expropriations :
Cessions de biens immobiliers suite à une expropriation pour cause d'utilité publique.

Exonérations partielles et régimes spéciaux

Abattement pour durée de détention :
Réduction de 3% par année de détention au-delà de la 5ème année, avec un plafond de 20%.
Logements sociaux :
Régimes spécifiques pour certains programmes de logements sociaux définis par la loi.
Apports en société :
Exonération sous conditions pour les apports de biens immobiliers au capital d'une société, avec engagement de conservation des titres.

Focus sur l'exonération pour résidence principale

Conditions à remplir

Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur
Il doit avoir été occupé par le propriétaire pendant au moins 6 ans consécutifs à la date de la vente
La superficie du terrain ne doit pas excéder 5 hectares, y compris les constructions
Cette exonération ne peut être accordée qu'une seule fois

Justificatifs à fournir

Attestation de résidence ou certificats administratifs
Factures d'eau, d'électricité, de téléphone
Quittances de taxe d'habitation
Tout autre document prouvant l'occupation effective du bien comme résidence principale

Important : L'exonération pour résidence principale est l'une des plus utilisées, mais elle est strictement contrôlée par l'administration fiscale. Assurez-vous de disposer de tous les justificatifs requis avant de vous en prévaloir.

Cas particulier : les MRE et investisseurs étrangers

Pour les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE) et les investisseurs étrangers, quelques points spécifiques sont à prendre en compte :

Exonération résidence principale :
Les MRE peuvent bénéficier de l'exonération pour résidence principale même si leur occupation effective du bien est inférieure à 6 ans, sous réserve que le bien soit conservé au moins 8 ans et utilisé comme résidence principale lors des séjours au Maroc.
Conventions fiscales :
Certaines conventions fiscales signées par le Maroc peuvent prévoir des dispositions spécifiques concernant l'imposition des plus-values immobilières. Renseignez-vous sur les dispositions applicables selon votre pays de résidence.
Rapatriement des fonds :
Pour rapatrier le produit de la vente d'un bien immobilier, les non-résidents devront justifier du paiement de la TPI ou d'une exonération légale.

Stratégies d'optimisation légale

Il existe plusieurs stratégies légales permettant d'optimiser la fiscalité des plus-values immobilières au Maroc. Voici quelques pistes à explorer avec votre conseiller fiscal.

Planification des cessions

Timing de la vente :
Attendre au moins 6 ans pour la résidence principale afin de bénéficier de l'exonération totale.
Étalement des cessions :
Pour un portefeuille immobilier, échelonner les ventes sur plusieurs années peut être fiscalement avantageux.
Anticipation des seuils d'abattement :
Tenir compte des paliers d'abattement pour durée de détention (chaque année au-delà de 5 ans apporte 3% d'abattement).

Valorisation du prix d'acquisition

Conservation des justificatifs :
Conserver soigneusement toutes les factures de travaux, d'amélioration et d'aménagement réalisés sur le bien depuis son acquisition.
Valorisation des travaux :
Faire réaliser les travaux d'amélioration avec des factures en bonne et due forme pour pouvoir les intégrer au prix d'acquisition.
Frais financiers :
Ne pas oublier d'intégrer les intérêts d'emprunt au prix d'acquisition si vous avez financé l'achat ou les travaux par un crédit.

Structuration juridique

Donation avant vente :
Dans certains cas, une donation du bien aux enfants suivie d'une vente par ces derniers peut permettre d'optimiser la fiscalité globale.
Démembrement :
Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) peut offrir des avantages fiscaux à moyen et long terme.
Apport à une société :
L'apport d'un bien immobilier à une société peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime fiscal favorable.

Utilisation des exonérations

Résidence principale :
Planifier l'utilisation de l'exonération pour résidence principale, qui ne peut être accordée qu'une fois.
Réinvestissement :
Certains dispositifs spécifiques peuvent prévoir des exonérations en cas de réinvestissement du produit de la vente.
Donations familiales :
Les donations entre certains membres de la famille sont exonérées et peuvent constituer une stratégie de transmission et d'optimisation fiscale.

Attention

Ces stratégies d'optimisation fiscale doivent toujours respecter le cadre légal. L'administration fiscale marocaine dispose de moyens de contrôle renforcés et peut requalifier les opérations considérées comme abusives. Les pénalités pour non-déclaration ou sous-évaluation peuvent être significatives. Consultez toujours un expert en fiscalité immobilière avant d'entreprendre ces démarches.

Formalités et procédures

Le respect des obligations déclaratives et procédurales est essentiel pour éviter les pénalités et sécuriser votre transaction immobilière.

Obligations déclaratives

Dans le cadre d'un acte notarié

Lorsque la cession est formalisée par un acte notarié, le notaire se charge généralement :

De calculer la TPI due
De la collecter auprès du vendeur
De la verser au Trésor lors de l'enregistrement de l'acte
De déposer la déclaration modèle 9201

En l'absence d'acte notarié

Dans les cas plus rares où la cession n'est pas constatée par acte notarié, le contribuable doit :

Déposer une déclaration (modèle 9201) dans les 30 jours suivant la date de cession
S'acquitter spontanément de la TPI due auprès du receveur de l'administration fiscale

Documents à préparer

Pour le calcul correct de la TPI, vous devrez fournir au notaire ou à l'administration fiscale :

L'acte d'acquisition du bien vendu (ou document équivalent)
Les factures des travaux réalisés (construction, amélioration, etc.)
Les justificatifs des frais financiers (tableaux d'amortissement des emprunts)
Pour les exonérations : les justificatifs correspondants (ex : pour l'exonération résidence principale, les preuves d'occupation effective)
Pour les non-résidents : éventuellement un certificat de résidence fiscale pour bénéficier des conventions fiscales

Sanctions et redressements

Pénalités pour défaut de déclaration

Majoration de 15% pour dépôt tardif
Majoration de 20% en cas de déclaration suite à contrôle
Intérêts de retard de 5% pour le premier mois et 0,5% par mois supplémentaire

Contrôle et prescription

L'administration dispose d'un droit de contrôle de 4 ans suivant l'année de cession
Possibilité de vérification des prix déclarés et de leur cohérence avec les valeurs de marché
Possibilité de requalification des opérations en cas d'abus de droit

Attention : Les sanctions pour dissimulation de prix peuvent être particulièrement lourdes, incluant des pénalités pouvant atteindre 100% des droits éludés, voire des poursuites pénales dans les cas les plus graves.

Conseil pratique

Préparez votre dossier bien en amont de la vente. Rassemblez tous les documents justificatifs et consultez un professionnel (notaire ou conseiller fiscal) pour évaluer précisément la TPI qui sera due. Cette anticipation vous permettra d'intégrer ce coût dans votre négociation et d'éviter les mauvaises surprises.

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