Taxes et Impôts Immobiliers au Maroc : Guide Complet

Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité immobilière au Maroc pour optimiser votre investissement.

Important : Les taux et réglementations fiscales peuvent évoluer. Les informations ci-dessous sont données à titre indicatif (basées sur les pratiques courantes début 2025) et ne remplacent en aucun cas les conseils personnalisés d'un notaire ou d'un conseiller fiscal au Maroc.

L'achat d'un bien immobilier au Maroc est un projet enthousiasmant, mais il est crucial de bien comprendre et d'anticiper les différentes taxes et impôts qui s'y rattachent. Ces coûts supplémentaires doivent impérativement être intégrés à votre budget global pour éviter les mauvaises surprises.

Ce guide détaillé vous présente l'ensemble des impôts et taxes liés à l'acquisition, la détention et la vente d'un bien immobilier au Maroc, avec des exemples concrets pour mieux comprendre leur impact sur votre investissement.

Taxes et frais lors de l'acquisition

Ces frais sont généralement payés au moment de la signature de l'acte de vente définitif, souvent par l'intermédiaire du notaire qui se charge de les collecter pour les reverser aux administrations concernées.

Droits d'enregistrement

Il s'agit de la taxe principale lors de l'achat, calculée en pourcentage sur le prix d'acquisition.

Taux standard : 4% pour les biens à usage d'habitation
Logements sociaux : Exonérations possibles sous conditions
Terrains : 5% pour les terrains non bâtis
Locaux commerciaux : 6% pour les locaux professionnels

Exemple : Pour un appartement de 900 000 DH, les droits d'enregistrement s'élèvent à 36 000 DH (4% du prix d'acquisition).

Conservation foncière

Ces frais correspondent à l'inscription de votre acte de propriété au registre foncier pour garantir juridiquement votre droit de propriété.

Taux principal : 1,5% de la valeur du bien
Droits fixes : Variables selon le dossier (certificat de propriété, etc.)
Délivrance du titre : Frais supplémentaires si création d'un nouveau titre

Exemple : Pour un appartement de 900 000 DH, les frais de conservation foncière s'élèvent à environ 13 500 DH (1,5% de la valeur) plus les frais fixes.

TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)

La TVA ne s'applique pas sur les ventes entre particuliers, mais concerne les biens neufs vendus par des promoteurs.

Taux standard : 20% sur le prix de vente (généralement inclus dans le prix affiché)
Logements sociaux : Exonérations sous conditions pour certains programmes
Première acquisition : Certaines dispositions favorables existent pour un premier achat

Exemple : Pour un appartement neuf affiché à 900 000 DH TTC, la TVA incluse est de 150 000 DH (le prix HT étant de 750 000 DH).

Frais de notaire

Les honoraires du notaire, qui rédige l'acte authentique et s'assure de la conformité légale de la transaction.

Honoraires : Barème dégressif par tranches (environ 0,5% à 1% du prix)
TVA sur honoraires : 20% sur les honoraires du notaire
Débours : Frais divers engagés par le notaire pour les formalités

Exemple : Pour un bien de 900 000 DH, comptez environ 8 000 à 12 000 DH d'honoraires et débours (hors taxes collectées).

Estimation globale des frais d'acquisition

Pour un bien immobilier résidentiel ancien (entre particuliers), prévoyez approximativement :

Type de frais	Pourcentage	Exemple sur 900 000 DH
Droits d'enregistrement	4%	36 000 DH
Frais de conservation foncière	1,5%	13 500 DH
Honoraires et débours du notaire	~1-1,5%	10 000 DH
Total approximatif	6,5-7%	59 500 DH

* Pour un bien neuf acheté auprès d'un promoteur, la TVA (20%) s'ajoute généralement à ces frais, mais elle est souvent intégrée dans le prix de vente affiché.

Bon à savoir pour les MRE et étrangers

Si vous êtes Marocain Résidant à l'Étranger (MRE) ou étranger, certaines dispositions spécifiques peuvent s'appliquer. Un certificat de résidence fiscale du pays d'accueil peut être demandé pour bénéficier des conventions fiscales éventuelles. Consultez un notaire spécialisé en transactions internationales.

Taxes annuelles liées à la propriété

Une fois propriétaire, vous serez redevable de taxes locales chaque année. Ces taxes sont généralement calculées sur la valeur locative du bien, déterminée par l'administration fiscale.

Taxe d'habitation (TH)

Elle est due par toute personne propriétaire ou occupant d'un logement, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire.

Base de calcul : Valeur locative annuelle du bien
Taux : Progressifs par tranches (de 0% à 30% selon la valeur locative)
Abattement : 75% pour la résidence principale
Exonération : 5 ans pour les constructions neuves à usage de résidence principale

Exemple : Pour un appartement avec une valeur locative de 24 000 DH/an et un abattement de 75% (résidence principale), la taxe d'habitation serait d'environ 1 800 DH/an.

Taxe de services communaux (TSC)

Anciennement appelée "taxe d'édilité", elle finance les services rendus par la commune (voirie, éclairage, etc.).

Base de calcul : Même valeur locative que la taxe d'habitation
Taux urbain : 10,5% pour les biens en zone urbaine
Taux périphérique : 6,5% pour les biens en zone périphérique
Recouvrement : Généralement simultané avec la taxe d'habitation

Exemple : Pour un appartement avec une valeur locative de 24 000 DH/an en zone urbaine, la TSC s'élèverait à 2 520 DH/an (10,5% de 24 000 DH).

Taxe sur les terrains non bâtis (TNB)

Cette taxe concerne les propriétaires de terrains non construits situés dans le périmètre urbain.

Base de calcul : Valeur vénale (marchande) du terrain au m²
Taux : Entre 4 et 20 DH/m² selon la zone et la commune
Exonérations : Terrains exploités à des fins professionnelles sous conditions

Exemple : Pour un terrain urbain non bâti de 200m² dans une zone à 10 DH/m², la taxe annuelle s'élèverait à 2 000 DH.

Comment sont perçues ces taxes locales ?

L'administration fiscale (Direction Générale des Impôts) envoie généralement un avis d'imposition annuel aux propriétaires. Le paiement peut être effectué :

Auprès des perceptions du Trésor
Via certaines plateformes bancaires en ligne
Par le portail électronique SIMPL-TH de la DGI (pour la Taxe d'Habitation et la TSC)

Important : Des pénalités et majorations s'appliquent en cas de retard de paiement. Pour les non-résidents, prévoyez un moyen de paiement à distance ou un mandataire local.

Imposition des revenus immobiliers

Si vous mettez votre bien en location, les revenus générés sont imposables. Le régime fiscal dépend de votre statut (particulier ou professionnel) et du type de location.

Impôt sur le Revenu (IR) pour les particuliers

Les revenus locatifs perçus par les particuliers sont soumis à l'IR dans la catégorie des "Revenus fonciers".

Base imposable : Montant brut des loyers perçus
Abattement forfaitaire : 40% pour charges
Taux d'imposition : Barème progressif de l'IR (de 0% à 38%)
Déclaration : Modèle n°2072 avant le 1er mars de chaque année

Exemple : Pour un loyer mensuel de 5 000 DH (60 000 DH annuels), après l'abattement de 40%, le revenu imposable est de 36 000 DH. L'impôt variera selon votre tranche marginale d'imposition.

Impôt sur les Sociétés (IS) pour les professionnels

Si vous exercez une activité professionnelle de location ou si vous avez constitué une société immobilière, les revenus sont soumis à l'IS.

Base imposable : Résultat fiscal (revenus - charges réelles)
Taux progressif : De 10% à 31% selon les tranches de bénéfice
Avantage : Déduction des charges réelles (entretien, amortissements, intérêts d'emprunt, etc.)
Obligations : Comptabilité complète, déclarations trimestrielles et annuelles

Note : Ce régime est généralement plus avantageux pour les biens générant des revenus importants ou nécessitant des charges d'entretien élevées.

Cas particulier des locations meublées et touristiques

Les locations meublées et les locations touristiques de courte durée sont considérées comme une activité professionnelle et sont soumises au régime des "revenus professionnels" avec des obligations spécifiques (inscription au registre du commerce, autorisation d'exploitation pour les locations touristiques, etc.).

Pour les non-résidents fiscaux (MRE et étrangers)

Si vous êtes non-résident fiscal au Maroc mais percevez des revenus locatifs de biens situés au Maroc :

Principe : Ces revenus sont imposables au Maroc, quel que soit votre pays de résidence
Taux de retenue : 15% pour les non-résidents (sauf dispositions contraires des conventions fiscales)
Conventions fiscales : Le Maroc a signé des conventions avec de nombreux pays pour éviter la double imposition
Représentant fiscal : Vous pouvez désigner un représentant fiscal au Maroc pour vos obligations

Conseil : Consultez un expert en fiscalité internationale pour optimiser votre situation selon votre pays de résidence.

Taxation des plus-values immobilières

Lorsque vous revendez un bien immobilier, la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition) est soumise à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI).

Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)

Calcul de la plus-value imposable

Prix de cession : Prix de vente déclaré dans l'acte
Prix d'acquisition : Prix d'achat + frais d'acquisition (7% forfaitaires) + investissements justifiés
Réévaluation : Le prix d'acquisition est réévalué selon des coefficients tenant compte de l'inflation
Profit imposable : Prix de cession - Prix d'acquisition réévalué

Taux d'imposition

Taux standard : 20% du profit net réalisé
Cotisation minimale : 3% du prix de cession, même en cas de perte
Dégressivité : Réduction de 3% par année de détention au-delà de la 5ème année (plafonné)
Paiement : Par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte de vente

Exemple de calcul

Bien acheté à 600 000 DH en 2015, vendu à 900 000 DH en 2025 (10 ans de détention) :

Prix d'acquisition réévalué : 600 000 × coefficient d'inflation (ex: 1,2) + 7% = 770 400 DH
Plus-value brute : 900 000 - 770 400 = 129 600 DH
Réduction pour durée de détention : 15% (5% × 3 années au-delà de la 5ème)
Impôt dû : 129 600 × 20% × (1 - 0,15) = 22 032 DH
Cotisation minimale : 900 000 × 3% = 27 000 DH
Impôt final à payer : 27 000 DH (car supérieur à 22 032 DH)

Exonérations de la TPI

Plusieurs cas d'exonération totale ou partielle sont prévus :

Exonération totale

Vente de la résidence principale occupée depuis au moins 6 ans
Donation à certains membres de la famille (ascendants, descendants, conjoint)
Biens expropriés pour utilité publique

Exonération partielle

Réduction selon la durée de détention (3% par an après la 5ème année)
Certains programmes de logements sociaux sous conditions
Apports en société sous certaines conditions

Important : L'exonération pour résidence principale est l'une des plus importantes. Pour en bénéficier, vous devez avoir occupé le logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans à la date de la vente.

Conseil fiscal

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier, conservez soigneusement tous les justificatifs de travaux et d'amélioration réalisés (factures, contrats, preuves de paiement). Ces investissements peuvent être ajoutés au prix d'acquisition et réduire ainsi la plus-value imposable.

Stratégies d'optimisation fiscale

Il existe plusieurs stratégies légales pour optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier au Maroc. Voici quelques pistes à explorer avec un conseiller fiscal.

Pour l'acquisition

Achat en VEFA (sur plan) :
Certains programmes immobiliers neufs bénéficient d'avantages fiscaux (exonération partielle de droits d'enregistrement ou TVA)
Création d'une SCI familiale :
Peut faciliter la transmission et optimiser la fiscalité sur le long terme, notamment pour les investisseurs importants
Montage en démembrement :
Séparation de la nue-propriété et de l'usufruit pour optimiser les droits d'enregistrement et préparer la transmission

Pour les revenus locatifs

Choix du régime fiscal adapté :
Comparer le régime des revenus fonciers (IR) et le régime professionnel (IS) selon la situation
Utilisation d'une structure société :
Pour les patrimoines importants, une structure sociétaire peut permettre la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien
Optimisation du bail :
Répartition judicieuse entre loyer et charges pour optimiser la fiscalité

Pour la détention

Optimisation de la taxe d'habitation :
Vérifier l'évaluation de la valeur locative et demander une révision si nécessaire
Répartition familiale de la propriété :
La division de la propriété entre membres de la famille peut optimiser certaines taxes (TH, TSC)
Exonérations temporaires :
Profiter des exonérations temporaires (5 ans pour les constructions neuves) pour la taxe d'habitation

Pour la revente

Planification de la date de vente :
Tenir compte des seuils d'exonération (résidence principale de 6 ans, réduction au-delà de 5 ans)
Conservation des justificatifs :
Garder toutes les factures de travaux et améliorations pour augmenter le prix d'acquisition réévalué
Donation-partage :
Dans certains cas, la donation aux enfants suivie d'une vente par ces derniers peut être avantageuse

Attention

Les stratégies d'optimisation fiscale doivent toujours respecter le cadre légal. L'administration fiscale marocaine dispose de moyens de contrôle et peut requalifier les opérations considérées comme abusives. Consultez toujours un expert en fiscalité immobilière pour valider votre stratégie.

Cas spécifiques des MRE et investisseurs étrangers

Les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE) et les investisseurs étrangers font face à des problématiques fiscales spécifiques liées à leur résidence fiscale et aux conventions internationales.

Résidence fiscale et conventions

Notion de résidence fiscale

Au Maroc, vous êtes considéré comme résident fiscal si vous y avez votre domicile fiscal permanent ou votre centre d'intérêts économiques
Les conventions fiscales bilatérales prévoient des critères pour déterminer la résidence fiscale en cas de double résidence

Conventions fiscales

Le Maroc a signé des conventions fiscales avec plus de 50 pays
Ces conventions prévoient généralement que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien
Elles comportent souvent des dispositions pour éviter la double imposition

Pour les MRE

Avantages spécifiques :
Certaines banques marocaines proposent des offres spéciales pour les MRE avec des avantages fiscaux sur les revenus des comptes en devises
Change et rapatriement :
Possibilité de rapatrier librement les revenus locatifs et le produit de la vente, sous réserve de justifier l'origine des fonds
Crédit immobilier :
Les intérêts d'emprunts peuvent être déductibles dans certaines conditions, même pour un crédit contracté à l'étranger

Pour les investisseurs étrangers

Acquisition de biens :
Aucune restriction pour l'achat de biens en zone urbaine, mais des limitations existent pour les terrains agricoles
Recouvrement des taxes :
Il est recommandé de désigner un représentant fiscal au Maroc pour faciliter les démarches administratives et fiscales
Rapatriement des fonds :
Les non-résidents peuvent rapatrier librement les revenus et les produits de cession, sous réserve de justifier l'origine des fonds et de s'acquitter des impôts dus au Maroc

Conseils pratiques pour les non-résidents

Compte en dirhams convertibles :

Ouvrir un compte en dirhams convertibles (pour les MRE) ou en devises (pour les étrangers) facilite la gestion des revenus locatifs et le paiement des taxes

Désignation d'un mandataire :

Mandater un professionnel (comptable, gestionnaire de biens) pour gérer les obligations fiscales au Maroc et recevoir les avis d'imposition

Consultation fiscale internationale :

Consulter un expert en fiscalité internationale familiarisé avec le système fiscal marocain et celui de votre pays de résidence

Déclaration dans les deux pays :

Déclarer vos revenus immobiliers marocains dans votre pays de résidence, même s'ils sont déjà imposés au Maroc (les conventions fiscales prévoient généralement un crédit d'impôt pour éviter la double imposition)

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