Les nouvelles tendances du marché immobilier marocain en 2023

Après plusieurs années marquées par la pandémie et ses conséquences économiques, le marché immobilier marocain entre dans une nouvelle phase en 2023. Entre reprise, transformation et adaptation aux nouvelles attentes des acquéreurs, le secteur connaît des évolutions significatives qui méritent d’être analysées en profondeur.

Cet article fait le point sur les principales tendances qui se dessinent cette année, en s’appuyant sur des données récentes, des témoignages de professionnels et une analyse des facteurs économiques et sociaux qui influencent le marché.

Le marché immobilier post-Covid : un rebond progressif

La crise sanitaire avait fortement impacté le secteur immobilier marocain, avec un ralentissement notable des transactions et une période d’attentisme tant du côté des acquéreurs que des promoteurs. En 2023, plusieurs indicateurs montrent une reprise progressive.

Les chiffres clés de la reprise

Selon les données du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme et de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) :

• Volume des transactions : Hausse de 15% au premier trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022
• Demandes de crédit immobilier : Augmentation de 8% par rapport à fin 2022
• Nouveaux projets lancés : +21% par rapport à l’année précédente
• Délais de vente moyens : Réduction de 9% (retour à des niveaux pré-pandémie)

Facteurs explicatifs du rebond

Cette reprise s’explique par plusieurs facteurs conjugués :

1. Résorption du stock accumulé pendant la période Covid
2. Politique monétaire encore accommodante malgré les premières hausses de taux
3. Retour des MRE investisseurs après deux années de restrictions de déplacement
4. Mesures incitatives gouvernementales pour soutenir le secteur
5. Adaptation de l’offre aux nouvelles attentes post-Covid

“Après deux années difficiles, nous observons un retour marqué des acheteurs, avec des projets plus mûrs et des attentes plus précises,” confirme Nadia Alaoui, présidente de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers.

Évolution des prix par segment et par ville

La dynamique des prix immobiliers au Maroc affiche des variations importantes selon les segments et les zones géographiques en 2023.

Tendances nationales des prix

Segment	Évolution des prix 2022-2023	Commentaire
Haut standing	+3,5% à +5%	Forte demande, offre limitée
Moyen standing	+1% à +2,5%	Segment le plus dynamique
Économique	-1% à +1%	Stabilisation après correction
Luxe	+4% à +7%	Très forte demande post-Covid
Terrain	+2% à +8%	Fortes disparités géographiques

Disparités géographiques marquées

Les grandes villes marocaines connaissent des évolutions contrastées :

Casablanca

• Centre-ville et quartiers prisés (Anfa, Racine, Gauthier) : +4% à +6%
• Périphérie proche (Bouskoura, Nouaceur) : +3% à +5%
• Zones émergentes (Had Soualem, Dar Bouazza) : +5% à +9%

Rabat-Salé

• Quartiers résidentiels de Rabat : +2% à +4%
• Projet Rabat-Salé Technopolis : +6% à +8%
• Témara : +3% à +5%

Tanger

• Centre et baie : +5% à +7%
• Zone industrielle et port : +2% à +4%
• Périphérie résidentielle : +7% à +9%

Marrakech

• Médina et Hivernage : -1% à +2% (reprise progressive du tourisme)
• Quartiers résidentiels : +1% à +3%
• Périphérie et golf : +4% à +6%

Agadir

• Front de mer : +3% à +5%
• Centre-ville : +1% à +3%
• Zones périphériques : +4% à +7%

Analyse des facteurs de variation

Ces disparités s’expliquent par plusieurs facteurs :

• Déséquilibres offre/demande variables selon les zones
• Infrastructures et grands projets influençant l’attractivité (TGV, ports, zones industrielles)
• Transformation des préférences post-Covid (espaces extérieurs, surfaces plus grandes)
• Investissements étrangers ciblant certaines zones spécifiques
• Projets gouvernementaux de développement régional

Les villes et zones émergentes à surveiller

Si les grandes métropoles continuent d’attirer l’essentiel des investissements, certaines villes moyennes et nouvelles zones connaissent un développement accéléré en 2023.

Les villes en plein essor

Tétouan

Bénéficiant de la proximité avec Tanger et de coûts encore accessibles, Tétouan voit son marché immobilier stimulé par plusieurs facteurs :

• Développement de la zone franche de Tétouan Park
• Amélioration des connexions routières
• Attrait touristique croissant

Béni Mellal

Au centre du Maroc, cette ville connaît une dynamique intéressante :

• Inauguration de l’aéroport international
• Développement agricole de la région
• Investissements dans les infrastructures éducatives

Dakhla

Dans les provinces du Sud, Dakhla émerge comme un pôle d’investissement prometteur :

• Projet du grand port Atlantique
• Développement touristique haut de gamme
• Énergies renouvelables et zones franches

Les zones périurbaines en développement

La périurbanisation s’accélère autour des grandes villes :

• Axe Casablanca-El Jadida : Développement résidentiel et industriel
• Corridor Rabat-Kénitra : Stimulé par la LGV et les nouvelles zones d’activité
• Périphérie de Marrakech : Nouveaux quartiers résidentiels et touristiques
• Bande côtière Tanger-Tétouan : Projets résidentiels et touristiques

“Les acquéreurs sont de plus en plus nombreux à privilégier ces zones émergentes, qui offrent un meilleur rapport qualité-prix tout en restant connectées aux grands centres économiques,” note Mohammed Jamal, analyste immobilier.

Les nouvelles attentes des acquéreurs en 2023

La pandémie a profondément modifié les critères prioritaires des acquéreurs marocains, avec des tendances qui se confirment et s’amplifient en 2023.

Nouveaux critères de sélection prioritaires

Une étude réalisée auprès de 1 200 acquéreurs potentiels révèle ces évolutions :

Critère	Importance avant Covid	Importance 2023	Évolution
Espaces extérieurs	35%	68%	+33%
Surface habitable	52%	74%	+22%
Connectivité internet	25%	72%	+47%
Espaces modulables	18%	51%	+33%
Proximité travail	65%	42%	-23%
Qualité construction	59%	78%	+19%
Services communs	31%	49%	+18%

Émergence de nouvelles priorités

1. L’importance des espaces extérieurs

La demande pour des logements avec terrasses, balcons ou jardins privatifs a explosé, devenant quasi-incontournable dans le moyen et haut de gamme.

2. Le bureau à domicile

Avec la normalisation du télétravail, même partiel, les acquéreurs recherchent systématiquement une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau.

3. La connectivité et les équipements smart

La qualité de la connexion internet et la possibilité d’installer des équipements domotiques deviennent des arguments de vente importants.

4. La qualité environnementale

L’efficacité énergétique, l’isolation thermique et phonique, ainsi que l’utilisation de matériaux écologiques gagnent en importance.

5. Services et équipements collectifs

Les résidences offrant des services partagés (coworking, fitness, espaces verts) attirent davantage les jeunes acquéreurs urbains.

Évolution des surfaces recherchées

La pandémie a également modifié les préférences en termes de surface :

• Studios et petits appartements : Demande en baisse de 15%
• Appartements 2 chambres : Stabilité relative (+2%)
• Appartements 3 chambres et plus : Demande en hausse de 23%
• Maisons individuelles et villas : Hausse de 35% des recherches

L’impact de la digitalisation sur le marché immobilier

La transformation numérique du secteur immobilier s’accélère en 2023, modifiant profondément les pratiques tant pour les professionnels que pour les acquéreurs.

Les visites virtuelles deviennent la norme

• 83% des agences proposent désormais des visites virtuelles
• 67% des acheteurs consultent ces visites avant de se déplacer
• Réduction de 30% du nombre de visites physiques avant décision d’achat

Plateformes spécialisées et désintermédiation

L’écosystème digital immobilier marocain se développe rapidement :

• Plateformes de mise en relation directe entre vendeurs et acheteurs
• Applications de valorisation automatique des biens
• Outils de simulation de crédit et de capacité d’achat
• Plateformes de gestion locative digitalisée

Le marketing immobilier transformé

Les promoteurs et agents adaptent leur stratégie marketing :

• Réalité augmentée pour visualiser les biens sur plan
• Réseaux sociaux comme canaux prioritaires pour la génération de leads
• Home staging virtuel pour valoriser les biens anciens
• Signature électronique pour certains documents préliminaires

“En 2023, près de 40% de nos premiers contacts avec les clients se font via les canaux digitaux, contre seulement 15% avant la pandémie,” indique Youssef Kadiri, directeur d’une agence immobilière à Casablanca.

Les nouveaux modèles d’habitat et concepts immobiliers

Le marché marocain voit émerger de nouveaux concepts inspirés des tendances internationales mais adaptés au contexte local.

Le coliving fait son apparition

Ce concept, mixant espaces privatifs et communs, commence à se développer dans les grandes villes :

• Public cible : Jeunes actifs, entrepreneurs, expatriés
• Offre : Chambres ou studios avec espaces communs (cuisine, salon, coworking)
• Avantages : Flexibilité, communauté, services inclus
• Développement : Principalement à Casablanca et Rabat pour l’instant

Résidences services pour seniors

Un segment en croissance pour répondre au vieillissement de la population :

• Concept : Appartements adaptés avec services à la personne et médicaux
• Localisation : Principalement en périphérie des grandes villes
• Investisseurs : Groupes marocains et internationaux spécialisés
• Demande : Croissance estimée à 12% par an sur les 5 prochaines années

Espaces hybrides résidentiels-professionnels

Répondant aux nouvelles façons de travailler :

• Résidences avec espaces de coworking intégrés
• Appartements modulables avec certification pour usage professionnel
• Complexes mixtes associant bureaux, commerces et résidences

Le développement de l’habitat durable

Bien que encore limité, ce segment connaît une croissance notable :

• Bâtiments à énergie positive dans le haut de gamme
• Matériaux locaux et durables (terre crue modernisée, pierre)
• Systèmes de récupération d’eau et panneaux solaires
• Certifications environnementales comme argument marketing

Les tendances de l’investissement immobilier

En 2023, l’immobilier reste une valeur refuge pour les investisseurs marocains, mais les stratégies et les segments privilégiés évoluent.

Rendements locatifs par segment

Type de bien	Rendement brut moyen	Évolution sur 1 an
Studio et petit appartement en centre-ville	5,5% à 6,5%	+0,2%
Appartement familial en zone résidentielle	4,5% à 5,5%	+0,1%
Villa en périphérie	3,5% à 4,5%	-0,2%
Local commercial en zone passante	7% à 9%	-0,5%
Bureau en zone d’affaires	7,5% à 8,5%	-0,3%
Immeuble de rapport	6% à 7%	+0,2%

La location saisonnière se réorganise

Après la crise du tourisme liée à la pandémie :

• Retour des locations courte durée à Marrakech et Essaouira
• Diversification des plateformes au-delà d’Airbnb
• Professionnalisation de la gestion avec des sociétés spécialisées
• Réglementation plus stricte dans certaines villes
• Rendements attractifs mais plus volatils (8% à 12% brut)

Investissements internationaux

Le Maroc attire à nouveau les investisseurs étrangers :

• Européens : Principalement français, espagnols et belges
• Moyen-Orient : Hausse des investisseurs émiratis et saoudiens
• Segments ciblés : Haut de gamme résidentiel et projets commerciaux
• Zones privilégiées : Marrakech, Tanger, Casablanca, Dakhla

Nouvelles structures d’investissement

Le marché marocain voit apparaître de nouveaux véhicules d’investissement :

• OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) en développement
• Crowdfunding immobilier sur des projets ciblés
• Club deals pour les grands projets premium
• SCPI marocaines en cours de structuration

Le marché du crédit immobilier en 2023

Le financement immobilier connaît des évolutions notables en 2023, influençant directement la dynamique du marché.

Évolution des taux d’intérêt

Après des années de taux historiquement bas, la tendance s’inverse légèrement :

• Taux moyen : Entre 4,10% et 5,45% (hausse de 0,25% à 0,40% sur un an)
• Durée moyenne : 22 ans (en légère augmentation)
• Apport personnel exigé : 20% à 30% selon les établissements (en hausse)

Nouvelles offres bancaires

Face à la concurrence, les banques innovent :

• Prêts à taux mixtes : Fixes les premières années puis variables
• Formules avec différé partiel pour les jeunes actifs
• Packages complets incluant assurances et services bancaires
• Solutions spécifiques MRE avec gestion internationale

Le développement de la finance participative

Les produits Mourabaha immobilière gagnent en popularité :

• Part de marché : 15% des nouveaux crédits immobiliers en 2023
• Croissance annuelle : +25% (vs +7% pour les crédits conventionnels)
• Clientèle : Élargissement au-delà de la clientèle religieuse initiale
• Offres : Convergence progressive des conditions avec le crédit classique

“La diversification des offres de financement, notamment avec la montée en puissance des banques participatives, permet de toucher une clientèle plus large et contribue à dynamiser le marché,” explique Hamid Tazi, directeur du crédit immobilier dans une grande banque marocaine.

Perspectives et prévisions pour 2023-2024

Comment évoluera le marché immobilier marocain dans les prochains mois ? Les experts s’accordent sur plusieurs tendances.

Prévisions à court terme

Pour la fin 2023 et le début 2024 :

• Volumes de transactions : Poursuite de la hausse modérée (+5% à +10%)
• Prix de l’immobilier : Augmentation moyenne de 2% à 4% au niveau national
• Taux d’intérêt : Probable stabilisation après les hausses récentes
• Segments porteurs : Moyen standing et logements adaptés au télétravail
• Zones à fort potentiel : Périphéries des grandes villes et villes moyennes connectées

Facteurs d’influence à surveiller

Plusieurs éléments pourraient influencer ces prévisions :

• Évolution économique globale et taux d’inflation
• Politiques gouvernementales de soutien au secteur
• Investissements étrangers directs au Maroc
• Évolution du travail hybride et des besoins en espaces professionnels
• Développement des infrastructures (transport, connectivité)

Opportunités et risques

Opportunités	Risques
Développement des villes moyennes	Hausse prolongée des taux d’intérêt
Projets de renouvellement urbain	Inflation des matériaux de construction
Demande croissante pour le durable	Suroffre dans certains segments
Digitalisation du secteur	Instabilité économique mondiale
Nouveaux concepts d’habitat	Durcissement des conditions de crédit

Conclusion : un marché en pleine mutation

Le marché immobilier marocain de 2023 présente un visage contrasté et en pleine évolution. Après la période d’incertitude liée à la pandémie, il entre dans une phase de transformation structurelle, influencée tant par les nouvelles attentes des acquéreurs que par les évolutions technologiques et économiques.

Les professionnels du secteur doivent s’adapter à ces changements rapides, tandis que les acquéreurs et investisseurs peuvent saisir les opportunités qui émergent de cette reconfiguration du marché.

Plusieurs tendances semblent durablement installées :

• L’importance accrue des espaces extérieurs et de la qualité de vie
• La digitalisation de la recherche et des transactions immobilières
• L’émergence de nouveaux concepts d’habitat plus adaptés aux évolutions sociales
• Le développement de zones périurbaines et de villes moyennes bien connectées
• L’attention croissante portée à la durabilité et à l’efficacité énergétique

Dans ce contexte dynamique, la clé pour faire les bons choix reste une information de qualité et une analyse approfondie des spécificités locales du marché, bien au-delà des tendances nationales.

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Cet article a été rédigé par Karim Benjelloun, économiste spécialisé dans le secteur immobilier marocain. Les données présentées sont issues des statistiques officielles, d’études sectorielles et d’entretiens avec des professionnels du marché. Les prévisions restent soumises aux évolutions économiques et réglementaires qui pourraient survenir.

Pour des analyses personnalisées ou des conseils adaptés à votre situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un professionnel du secteur immobilier.