Tout comprendre sur les frais de notaire au Maroc en 2025
L’acquisition d’un bien immobilier au Maroc implique, au-delà du prix d’achat, une série de frais annexes souvent désignés sous le terme générique de “frais de notaire”. Ces frais, qui représentent généralement entre 6% et 8% du prix d’acquisition, constituent un élément important à intégrer dans votre budget global.
Ce guide complet vous explique en détail la composition de ces frais, leur mode de calcul et vous fournit des exemples concrets pour vous aider à mieux anticiper votre investissement.
Que recouvrent les “frais de notaire” au Maroc ?
Contrairement à ce que leur appellation laisse penser, les “frais de notaire” ne sont pas uniquement destinés à rémunérer le notaire. Ils se composent de trois grandes catégories :
- Les taxes et droits obligatoires versés à l’État (environ 5-6% du prix d’achat)
- Les honoraires du notaire proprement dits (environ 1-1,5% du prix d’achat)
- Les débours et frais divers (variables selon le dossier)
Analysons en détail chacun de ces postes pour comprendre leur importance relative dans le coût global.
Taxes et droits obligatoires
Les droits d’enregistrement
Il s’agit de la part la plus importante des frais d’acquisition. Ces droits sont perçus par l’État sur les mutations immobilières.
Taux applicables en 2025 :
- Biens à usage d’habitation : 4% du prix d’acquisition
- Terrains non bâtis : 5% du prix d’acquisition
- Locaux professionnels et commerciaux : 6% du prix d’acquisition
Exemple : Pour un appartement acheté 900 000 DH, les droits d’enregistrement s’élèveront à 36 000 DH (4% du prix).
À noter : Certains programmes de logements sociaux ou à faible valeur immobilière peuvent bénéficier d’exonérations ou de taux réduits sous conditions.
Les frais de conservation foncière
Ces frais correspondent à l’inscription de la mutation au registre foncier, garantissant ainsi juridiquement votre droit de propriété.
Composition :
- Taxe de publicité foncière : 1,5% du prix d’acquisition
- Droits fixes pour la délivrance des certificats de propriété et autres documents
Exemple : Pour notre appartement à 900 000 DH, la taxe de publicité foncière sera de 13 500 DH (1,5% du prix), auxquels s’ajouteront des droits fixes d’environ 500 à 1 000 DH.
TVA sur les biens neufs
Pour les biens neufs achetés auprès d’un promoteur immobilier, la TVA s’applique au taux de 20%. Cette taxe est généralement incluse dans le prix de vente affiché.
Exemple : Un appartement neuf affiché à 1 200 000 DH TTC comprend une TVA de 200 000 DH (le prix hors taxe étant de 1 000 000 DH).
Honoraires et frais du notaire
Barème des honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont réglementés et calculés selon un barème dégressif par tranches :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 250 000 DH | 1,00% |
| De 250 001 à 500 000 DH | 0,75% |
| De 500 001 à 1 000 000 DH | 0,50% |
| De 1 000 001 à 5 000 000 DH | 0,30% |
| Au-delà de 5 000 000 DH | 0,10% |
Exemple de calcul : Pour notre appartement à 900 000 DH :
- Première tranche (250 000 DH) : 250 000 × 1,00% = 2 500 DH
- Deuxième tranche (250 000 DH) : 250 000 × 0,75% = 1 875 DH
- Troisième tranche (400 000 DH) : 400 000 × 0,50% = 2 000 DH
- Total des honoraires : 6 375 DH
- TVA sur honoraires (20%) : 1 275 DH
- Honoraires TTC : 7 650 DH
Frais et débours
En plus de ses honoraires, le notaire facture divers débours correspondant aux frais avancés pour votre compte :
- Frais de dossier et administratifs
- Frais de copies et d’expéditions
- Frais de déplacement éventuels
- Traductions jurées (pour les documents en langue étrangère)
Ces frais varient généralement entre 1 500 et 3 000 DH selon la complexité du dossier.
Frais supplémentaires liés au crédit immobilier
Si vous financez votre acquisition par un crédit immobilier, des frais additionnels s’appliquent :
Frais d’hypothèque
L’inscription de l’hypothèque à la Conservation Foncière entraîne des frais supplémentaires :
- Taux : 0,5% du montant du crédit
- Droits fixes pour l’inscription
Exemple : Pour un crédit de 700 000 DH, les frais d’inscription hypothécaire seront d’environ 3 500 DH.
Frais bancaires
N’oubliez pas d’intégrer dans votre budget les frais liés au crédit lui-même :
- Frais de dossier : 0,5% à 1% du montant emprunté (souvent plafonnés)
- Frais d’assurance emprunteur : Variables selon votre âge et profil
- Frais d’expertise immobilière : 2 000 à 5 000 DH
Estimation globale selon le type de bien
Le tableau ci-dessous vous donne une estimation des frais totaux à prévoir selon le type de bien :
| Type de bien | Estimation des frais totaux | Exemple pour 1 000 000 DH |
|---|---|---|
| Bien ancien (entre particuliers) | 6% à 8% | 60 000 à 80 000 DH |
| Bien neuf avec TVA | 6% à 8% (+ TVA si non incluse) | 60 000 à 80 000 DH (TVA souvent incluse) |
| Bien avec crédit immobilier | 8% à 10% | 80 000 à 100 000 DH |
| Terrain non bâti | 7% à 9% | 70 000 à 90 000 DH |
| Local commercial | 8% à 10% | 80 000 à 100 000 DH |
Le rôle essentiel du notaire
Au-delà de la perception des frais, le notaire joue un rôle fondamental dans la sécurisation de votre acquisition :
- Vérification juridique du bien : Analyse du titre de propriété, recherche d’hypothèques ou de servitudes, vérification de la capacité du vendeur
- Rédaction de l’acte authentique : Document officiel constatant la vente
- Conseil juridique et fiscal : Information sur vos droits et obligations
- Calcul et collecte des taxes : Le notaire se charge de calculer et verser les taxes dues aux administrations
- Accomplissement des formalités : Enregistrement, publicité foncière, délivrance des copies
Ces prestations justifient ses honoraires et garantissent la sécurité juridique de votre acquisition.
Conseils pratiques pour anticiper les frais
Pour bien gérer votre budget d’acquisition, voici quelques conseils pratiques :
Demander un devis détaillé
N’hésitez pas à demander à votre notaire un devis détaillé des frais à prévoir, spécifique à votre situation. C’est un service qu’il doit vous rendre gratuitement.
Prévoir une provision suffisante
Prévoyez toujours une provision de 7% à 10% du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des frais, y compris les imprévus.
Privilégier un paiement échelonné
Pour les transactions importantes, négociez avec le vendeur un paiement échelonné qui vous permettra de mieux gérer votre trésorerie.
Vérifier votre éligibilité aux exonérations
Renseignez-vous sur les éventuelles exonérations ou réductions de droits dont vous pourriez bénéficier, notamment pour les logements sociaux ou économiques.
Spécificités pour les MRE et investisseurs étrangers
Si vous êtes Marocain Résidant à l’Étranger (MRE) ou investisseur étranger, quelques points spécifiques sont à prendre en compte :
Documents supplémentaires
Prévoyez des documents complémentaires qui peuvent être demandés :
- Certificat de résidence fiscale
- Copies légalisées de documents d’identité
- Éventuelles traductions jurées
Procuration notariée
Si vous ne pouvez pas être présent pour la signature de l’acte, une procuration notariée établie dans votre pays de résidence sera nécessaire (à faire légaliser au consulat du Maroc).
Compte bancaire adapté
Un compte en dirhams convertibles (pour les MRE) ou en devises (pour les étrangers) facilitera vos transactions immobilières au Maroc.
Conclusion
Les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc représentent un coût significatif qu’il est essentiel d’anticiper dans votre budget global. En moyenne, prévoyez environ 6% à 8% du prix d’achat pour un bien standard, et jusqu’à 10% si vous recourez à un crédit immobilier.
Ces frais, bien que conséquents, sont la contrepartie d’une sécurisation juridique de votre acquisition et d’un transfert de propriété en bonne et due forme. Le notaire, par son expertise et sa responsabilité, joue un rôle central dans ce processus.
Une bonne compréhension de ces frais vous permettra de mieux planifier votre investissement et d’éviter les mauvaises surprises. N’hésitez pas à consulter un notaire dès le début de votre projet pour obtenir une estimation précise adaptée à votre situation spécifique.
Cet article a été rédigé par Zineb Benkirane, notaire à Casablanca spécialisée en transactions immobilières. Les informations fournies sont basées sur la législation en vigueur au Maroc en 2025.
Pour des conseils personnalisés ou des précisions sur votre situation particulière, nous vous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller juridique qualifié.
