Acheter dans l’ancien ou le neuf au Maroc : avantages et inconvénients

L’acquisition d’un bien immobilier représente l’un des investissements les plus importants dans une vie. Au Maroc, comme partout ailleurs, l’une des premières questions qui se pose est celle du choix entre un bien ancien et un logement neuf.

Cette décision, loin d’être anodine, doit être réfléchie en fonction de nombreux critères : budget, emplacement, délai d’emménagement, fiscalité, ou encore potentiel de valorisation. Chaque option présente ses avantages et inconvénients qu’il convient d’analyser avec attention.

Ce guide complet vous permettra d’y voir plus clair et de faire un choix éclairé qui correspond à votre situation personnelle et à vos objectifs à moyen et long terme.

Définir ce qu’on entend par “neuf” et “ancien” au Maroc

Avant d’entrer dans le détail des avantages et inconvénients, il est important de clarifier ce que recouvrent précisément les termes “neuf” et “ancien” dans le contexte immobilier marocain.

Le logement neuf

Au Maroc, un bien immobilier est considéré comme neuf dans les cas suivants :

Construction récente n’ayant jamais été habitée
Vente en état futur d’achèvement (VEFA), communément appelée “achat sur plan”
Bien acquis directement auprès d’un promoteur immobilier (première mise en vente)
Construction de moins de 5 ans n’ayant pas fait l’objet d’une mutation (pour certains aspects fiscaux)

Le logement ancien

Est considéré comme ancien au Maroc :

Bien ayant déjà été habité, quelle que soit son âge
Logement vendu par un particulier (et non un promoteur)
Construction ayant fait l’objet d’au moins une mutation (revente)
Bien nécessitant généralement une rénovation partielle ou complète dans le cas des constructions datant de plusieurs décennies

Cette distinction a son importance, notamment en matière de fiscalité, de financement et de garanties, comme nous le verrons plus loin.

Les avantages de l’achat dans le neuf

L’immobilier neuf présente de nombreux atouts qui séduisent une grande partie des acquéreurs au Maroc.

Confort et modernité

Normes de construction récentes respectant les dernières réglementations
Isolation thermique et acoustique généralement de meilleure qualité
Installations électriques et plomberie aux normes actuelles
Finitions modernes correspondant aux goûts et attentes actuels
Espaces communs mieux pensés et plus fonctionnels

Personnalisation possible

Particulièrement dans le cas d’un achat sur plan (VEFA) :

Choix des finitions (carrelage, peinture, menuiserie, etc.)
Possibilité de modifications du plan intérieur (dans certaines limites)
Équipements sur mesure adaptés à vos besoins spécifiques
Logement conforme à vos attentes sans compromis majeurs

Garanties et sécurité juridique

L’achat dans le neuf s’accompagne de protections juridiques spécifiques :

Garantie décennale couvrant les défauts structurels pendant 10 ans
Garantie de parfait achèvement durant la première année
Contrat VEFA encadré par la loi 44-00 pour les achats sur plan
Dossier juridique généralement plus simple et sécurisé

Avantages fiscaux et financiers

Exonération des droits d’enregistrement pour certains types de logements sociaux ou économiques
TVA récupérable dans certains cas pour les premiers acquéreurs
Frais de notaire souvent moins élevés que pour l’ancien
Possibilité de prêts à taux avantageux proposés par certaines banques pour les programmes neufs

Coûts d’entretien réduits

Pas de travaux de rénovation à prévoir à court terme
Équipements sous garantie pendant plusieurs années
Charges de copropriété souvent moins élevées les premières années
Économies d’énergie grâce à une meilleure isolation et des équipements plus performants

Les inconvénients de l’achat dans le neuf

Malgré ses nombreux avantages, l’immobilier neuf présente aussi certains inconvénients qu’il convient de prendre en compte.

Prix d’achat plus élevé

Premium de 15% à 30% par rapport à un bien ancien équivalent dans le même quartier
Frais annexes parfois sous-estimés (aménagements extérieurs, équipements complémentaires)
Valorisation immédiate limitée due à ce premium initial

Délais d’attente

Particulièrement pour les achats sur plan :

Livraison entre 18 et 36 mois selon l’avancement du projet
Risques de retards fréquents dans la construction
Patience nécessaire avant de pouvoir habiter le logement

Incertitudes sur la qualité finale

Écarts possibles entre les plans/descriptifs et la réalisation finale
Finitions parfois décevantes selon la réputation du promoteur
Malfaçons découvertes uniquement à la livraison
Défauts collectifs affectant l’ensemble de la résidence

Environnement en développement

Quartier potentiellement en construction pendant plusieurs années
Services et commerces pas encore tous implantés
Transports parfois insuffisamment développés
Nuisances sonores liées aux chantiers environnants

Copropriété à mettre en place

Règles de copropriété à établir avec les nouveaux arrivants
Difficultés possibles pour constituer un syndicat efficace
Charges initiales parfois sous-estimées par le promoteur

Les avantages de l’achat dans l’ancien

Le marché de l’immobilier ancien présente également de nombreux atouts qui peuvent faire pencher la balance en sa faveur.

Prix attractifs et négociables

Prix au m² généralement inférieur à celui du neuf dans le même secteur
Marge de négociation plus importante avec un particulier vendeur
Valorisation potentielle immédiate après travaux de rénovation
Investissement initial plus faible (hors rénovation complète)

Emplacement privilégié

Quartiers centraux établis où les constructions neuves sont rares
Environnement connu et stabilisé (commerces, écoles, transports)
Charme des quartiers historiques inaccessibles en neuf
Tissu social et commercial déjà en place

Disponibilité immédiate

Emménagement possible rapidement après la transaction
Visite réelle du bien (et non sur plan ou en show-room)
Évaluation concrète des volumes et de la luminosité
Appréciation de l’environnement réel et du voisinage

Charme et caractère architectural

Éléments architecturaux traditionnels (zellige, fer forgé, plafonds sculptés)
Matériaux nobles et durables parfois introuvables aujourd’hui
Volumes généreux et hauteurs sous plafond importantes
Caractère unique de chaque bien, contrairement aux programmes standardisés

Potentiel de personnalisation et de plus-value

Possibilité de rénovation créative selon ses goûts
Valorisation importante après travaux bien pensés
Réagencement possible des espaces selon ses besoins
Investissement progressif dans l’amélioration du bien

Les inconvénients de l’achat dans l’ancien

L’immobilier ancien comporte aussi son lot d’inconvénients qu’il faut anticiper avant de s’engager.

Travaux de rénovation souvent nécessaires

Coûts de remise aux normes parfois importants
Incertitudes sur l’ampleur réelle des travaux avant démolition
Coordination des différents corps de métier complexe
Délais de rénovation pouvant retarder l’emménagement
Dépassements budgétaires fréquents lors de rénovations importantes

Performances énergétiques limitées

Isolation thermique et acoustique souvent déficiente
Installations électriques obsolètes nécessitant une mise aux normes
Systèmes de chauffage et climatisation moins performants
Factures énergétiques plus élevées à prévoir

Contraintes structurelles

Agencement parfois inadapté aux modes de vie actuels
Modification de la structure difficile voire impossible
Plomberie et évacuations parfois problématiques
Hauteur sous plafond parfois insuffisante dans certaines pièces

Risques juridiques et administratifs

Historique du bien parfois complexe à vérifier
Titres fonciers anciens avec potentiellement des irrégularités
Servitudes ou hypothèques non signalées
Contentieux de copropriété préexistants

Charges de copropriété importantes

Bâtiments anciens nécessitant plus d’entretien
Fonds de réserve insuffisants pour les gros travaux
Équipements collectifs vieillissants à remplacer
Désaccords entre copropriétaires sur les travaux à entreprendre

Analyse comparative selon différents critères

Pour vous aider à faire le bon choix, voici une analyse comparative détaillée selon les critères qui comptent le plus pour les acquéreurs.

Aspect financier

Critère	Neuf	Ancien
Prix d’achat	Plus élevé de 15-30%	Plus abordable
Frais de notaire	Réduits pour certains biens	Standards (environ 5-6%)
Travaux immédiats	Aucun	À budgétiser (10-30% du prix)
Charges mensuelles	Modérées initialement	Potentiellement plus élevées
Fiscalité	Avantageuse sous conditions	Standard
Financement	Offres spécifiques promoteurs	Conditions standard
Plus-value à court terme	Faible	Possible après rénovation

Critères pratiques et de confort

Critère	Neuf	Ancien
Délai d’occupation	0 à 36 mois selon stade	Immédiat à 3-6 mois
Garanties	Étendues (jusqu’à 10 ans)	Limitées
Personnalisation	Possible avant livraison	Totale mais avec travaux
Normes actuelles	Conformité automatique	Mise à niveau nécessaire
Stationnement	Généralement prévu	Souvent problématique
Espace extérieur	Souvent inclus	Variable et rare en centre-ville
Accessibilité PMR	Aux normes récentes	Rarement adaptée

Localisation et environnement

Critère	Neuf	Ancien
Centralité	Souvent en périphérie	Meilleure en centre-ville
Maturité du quartier	En développement	Établie
Services de proximité	En cours d’implantation	Déjà présents
Transports	À développer	Généralement bien desservis
Nuisances sonores	Chantiers environnants	Circulation urbaine
Densité de construction	Parfois excessive	Variable selon quartiers
Espaces verts	Souvent prévus	Rares en centre ancien

Quel choix selon votre profil ?

Le choix entre ancien et neuf dépend largement de votre situation personnelle et de vos priorités.

Pour une résidence principale

Le neuf convient mieux si :

Vous privilégiez le confort immédiat sans travaux
Vous avez un budget confortable incluant le premium du neuf
Vous pouvez attendre la livraison (pour la VEFA)
Vous souhaitez personnaliser votre logement dès la construction
Les garanties et normes récentes sont importantes pour vous

L’ancien est préférable si :

Vous recherchez un emplacement central bien établi
Vous avez des contraintes budgétaires fortes
Vous avez besoin d’emménager rapidement
Vous appréciez le charme et le caractère des biens anciens
Vous êtes prêt à gérer des travaux de rénovation

Pour un investissement locatif

Le neuf présente des avantages si :

Vous visez une gestion locative simplifiée sans travaux
Vous recherchez une rentabilité sécurisée à long terme
Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques
Vous ciblez une clientèle exigeant des prestations modernes
Vous préférez ne pas vous impliquer dans des rénovations

L’ancien offre de meilleures opportunités si :

Vous cherchez un rendement locatif immédiat plus élevé
Vous avez les compétences pour superviser une rénovation
Vous visez une plus-value à moyen terme
Vous ciblez des locations dans des quartiers centraux établis
Vous pouvez optimiser la fiscalité par des travaux déductibles

Aspects juridiques et garanties : comparaison détaillée

La dimension juridique varie considérablement entre l’achat d’un bien neuf et celui d’un bien ancien.

Garanties dans le neuf

L’immobilier neuf bénéficie d’un cadre juridique protecteur pour l’acquéreur :

Garantie décennale : Couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Garantie de parfait achèvement : Pendant un an après la réception, le promoteur doit réparer tous les désordres signalés.
Garantie biennale : Couvre pendant 2 ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction.
Protection VEFA : La loi 44-00 encadre les ventes sur plan avec :
- Contrat préliminaire obligatoire
- Versements plafonnés selon l’avancement
- Garantie d’achèvement
- Délai de livraison contractuel

Protections dans l’ancien

L’achat dans l’ancien dispose de moins de garanties spécifiques :

Garanties légales du vendeur : Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, mais cette protection est souvent limitée dans la pratique.
Recours plus complexes : En cas de problème découvert après l’achat, la preuve de la préexistence du vice est souvent difficile à établir.
Diagnostics techniques : Moins développés qu’en Europe, ces diagnostics commencent à se généraliser mais restent moins encadrés.
Importance des vérifications préalables : La vigilance et les vérifications avant achat sont cruciales (titre foncier, hypothèques, contentieux en cours, etc.).

Les aspects fiscaux à considérer

La fiscalité joue un rôle important dans le choix entre ancien et neuf au Maroc.

Avantages fiscaux du neuf

Exonération des droits d’enregistrement pour les logements sociaux (jusqu’à 250 000 DH) et économiques (jusqu’à 140 m²)
Réduction des droits d’enregistrement pour certains programmes conventionnés
TVA potentiellement récupérable dans certaines conditions
Frais notariés réduits dans le cas des programmes sociaux

Fiscalité dans l’ancien

Droits d’enregistrement standards (environ 4 à 6% selon le type de bien)
TVA non applicable sur le prix de vente (uniquement sur les frais de notaire)
Taxe sur les profits immobiliers (TPI) supportée par le vendeur mais pouvant impacter le prix de négociation
Déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt identique à celle du neuf

Optimisation fiscale

Pour un investissement locatif, certaines stratégies sont possibles :

Dans le neuf : Profiter des amortissements comptables (pour les professionnels)
Dans l’ancien : Déduire les travaux de rénovation des revenus locatifs

Financement : les différences à connaître

Les conditions de financement varient également entre neuf et ancien.

Financements spécifiques au neuf

Partenariats promoteurs-banques offrant des conditions préférentielles
Paiements échelonnés pour les VEFA, permettant de ne pas supporter intégralement le crédit pendant la construction
Taux parfois plus avantageux pour certains programmes conventionnés
Durées de crédit potentiellement plus longues (jusqu’à 25-30 ans)

Financement dans l’ancien

Conditions standards des banques
Nécessité d’intégrer les travaux dans le plan de financement
Expertise bancaire parfois plus stricte sur la valeur du bien
Déblocage unique des fonds à la signature

Conseils pour optimiser votre financement

Quel que soit votre choix :

Comparez plusieurs offres bancaires
Négociez le taux mais aussi les frais annexes
Prévoyez une enveloppe pour les imprévus (surtout dans l’ancien)
Étudiez la possibilité d’un crédit relais si vous vendez un bien existant

Étude de cas : Comparaison chiffrée sur un exemple concret

Pour illustrer concrètement les différences entre l’achat d’un bien neuf et celui d’un bien ancien, prenons l’exemple d’un appartement de 100 m² dans un quartier résidentiel de Casablanca.

Scénario 1 : Achat dans le neuf

Prix d’acquisition : 1 400 000 DH (14 000 DH/m²)
Frais de notaire et taxes : 70 000 DH (5% environ)
Travaux complémentaires : 30 000 DH (personnalisation et équipements)
Coût total : 1 500 000 DH
Délai avant occupation : 24 mois
Charges mensuelles de copropriété : 800 DH/mois
Valorisation estimée à 5 ans : 1 600 000 DH (+6,7%)

Scénario 2 : Achat dans l’ancien

Prix d’acquisition : 1 000 000 DH (10 000 DH/m²)
Frais de notaire et taxes : 60 000 DH (6% environ)
Travaux de rénovation : 250 000 DH (rénovation partielle)
Coût total : 1 310 000 DH
Délai avant occupation : 4 mois (durée des travaux)
Charges mensuelles de copropriété : 1 200 DH/mois
Valorisation estimée à 5 ans : 1 500 000 DH (+14,5%)

Analyse comparative

Économie initiale avec l’ancien : 190 000 DH (-12,7%)
Charges supplémentaires sur 5 ans avec l’ancien : +24 000 DH
Valorisation nette sur 5 ans :
- Neuf : +100 000 DH
- Ancien : +190 000 DH
Confort et aménagement :
- Neuf : Conforme aux attentes initiales
- Ancien : Personnalisé mais avec compromis structurels

L’équilibre entre neuf et ancien : le “rénové à neuf”

Entre ces deux options classiques existe une voie intermédiaire qui gagne en popularité : l’achat d’un bien ancien entièrement rénové par un professionnel.

Caractéristiques du “rénové à neuf”

Bien ancien ayant fait l’objet d’une rénovation complète
Installations techniques entièrement mises aux normes
Finitions modernes comparables au neuf
Emplacement généralement central (avantage de l’ancien)
Disponibilité immédiate sans attente de livraison
Prix intermédiaire entre ancien à rénover et neuf

Avantages de cette solution

Combine les atouts des deux options (emplacement de l’ancien, confort du neuf)
Évite la gestion des travaux tout en bénéficiant d’un bien personnalisé
Réduction des incertitudes sur la qualité de la rénovation (si entreprise réputée)
Garanties intermédiaires (souvent 1 à 2 ans sur les travaux)
Valorisation immédiate contrairement au neuf

Points de vigilance

Qualité variable selon les rénovateurs
Garanties moins étendues que dans le neuf
Prix parfois proches du neuf sans tous les avantages fiscaux
Importance de vérifier la qualité des matériaux et des finitions

Conclusion : faire le bon choix selon ses priorités

Le choix entre immobilier neuf et ancien au Maroc dépend fondamentalement de vos priorités personnelles et de votre situation :

Si vous privilégiez la tranquillité et le confort immédiat sans vous soucier de travaux, le neuf sera généralement plus adapté, malgré son prix plus élevé.
Si vous recherchez le meilleur emplacement possible et que vous acceptez de gérer des travaux, l’ancien vous offrira davantage de possibilités, particulièrement dans les quartiers centraux et établis.
Si vous avez un budget limité mais des exigences élevées en termes de qualité et de personnalisation, l’ancien à rénover peut représenter la meilleure option, à condition d’être prêt à vous investir dans le projet.
Si vous visez un investissement locatif rentable, l’ancien offre souvent de meilleures perspectives de rendement immédiat, tandis que le neuf assure une gestion plus sereine à long terme.

Dans tous les cas, prenez le temps d’évaluer toutes les options disponibles sur le marché, de visiter de nombreux biens, et de consulter des professionnels avant de vous engager. L’immobilier reste un investissement de long terme qui mérite une réflexion approfondie.

Cet article a été rédigé par Omar Alami, consultant en immobilier avec 15 ans d’expérience sur le marché marocain. Les données et analyses présentées sont à jour en mars 2023.

Pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation spécifique, n’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller financier.

Acheter dans l'ancien ou le neuf au Maroc : avantages et inconvénients

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